Banken moeten miljarden reserveren voor mogelijke verliezen op de huizenmarkt

De woningmarkt is een potentieel risico voor de economie. Banken moeten daarom van DNB miljarden reserveren voor mogelijke verliezen op de huizenmarkt.

Jan Kleinnijenhuis15 oktober 2019, 15:00

Banken moeten veel meer geld reserveren om mogelijke verliezen op hypotheken te kunnen opvangen. Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) vindt dat banken te weinig rekening houden met prijsdalingen op de woningmarkt nadat de prijzen van huizen de afgelopen jaren explosief zijn gestegen.


Dat meldde DNB dinsdag in het zogeheten Overzicht Financiële Stabiliteit, waarin de toezichthouder twee keer per jaar de belangrijkste risico’s op de financiële markten onderzoekt. De woningmarkt is volgens DNB momenteel het belangrijkste Nederlandse risico voor de financiële stabiliteit. Om voorbereid te zijn op prijscorrecties moeten de grootste Nederlandse banken zo’n 3 miljard aan extra buffers aanleggen. DNB voert die maatregel volgend jaar al in.

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen explosief gestegen – de laatste drie jaar met gemiddeld zo’n 8 procent per jaar. Dat wordt volgens DNB deels verklaard door een tekort aan huizen en de invloed van de lage rente. Maar de centrale bank ziet ook tekenen van overwaardering in de markt. Zo is de verhouding tussen woningprijzen en het inkomen steeds schever gegroeid. In de vier grote steden wordt nu gemiddeld 9 keer het jaarinkomen betaald voor een woning, terwijl dat in 2015 nog zo’n 6,5 keer was. Voor heel Nederland ligt de verhouding tussen inkomen en de woningprijs met 6,5 nog wel lager dan de vorige piek: tussen 2004 en 2007 lag die ratio op ruim 7.

Buffers worden steeds kleiner
DNB waarschuwt dat zowel huishoudens als banken kwetsbaar zijn bij prijscorrecties op de woningmarkt. Huishoudens met een hypotheek die hoger ligt dan de woningwaarde zetten vaak de rem op hun bestedingen, waardoor ook de rest van de economie een tik krijgt als de huizenprijzen dalen. Bovendien kunnen banken te maken krijgen met forse verliezen als huishoudens bij een toenemende werkloosheid niet langer aan hun maandelijkse hypotheekverplichtingen kunnen voldoen.

Grotere banken bepalen zelf in ­hoge mate hoeveel geld zij achterhouden als zij een hypotheek verstrekken, omdat zij werken met eigen ­risicomodellen. De afgelopen jaren zijn die buffers relatief steeds kleiner geworden, signaleert DNB. In 2015 kenden de banken hypotheken nog een gemiddelde risicoweging toe van zo’n 14 procent, inmiddels is dat gedaald tot 11 procent. De toezichthouder wil daarom een ondergrens invoeren voor de risicoweging die banken gebruiken van 14 tot 15 procent van de hypotheek die wordt uitgegeven.

De maatregel is volgens DNB-president Klaas Knot noodzakelijk ­omdat een correctie op de huizenmarkt de rest van de economie mee omlaag trekt. Huishoudens die kampen met een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis, bezuinigen vaak fors op hun bestedingen. Banken krijgen via die weg te maken met andersoortige verliezen, bijvoorbeeld op bedrijfsleningen. Om dat op te vangen verhoogt DNB daarom de buffereis bij hypotheken.

Buitenland vindt Nederlandse hypotheken risicovol
De maatregel van DNB komt niet uit de lucht vallen. In internationaal verband was al afgesproken een ondergrens in te voeren voor de buffers van banken bij hypotheken. Die regels gaan echter pas vanaf 2022 langzaam in, DNB wil het twee jaar eerder en ineens doen. Volgens de toezichthouder pakken die internationale regels grofweg hetzelfde uit voor de Nederlandse banken en is er geen sprake van stapeling van Nederlandse en internationale eisen.

Opvallend is dat DNB zich een aantal jaar geleden nog fel uitsprak tegen de nieuwe internationale regels. De toezichthouder sloot zich destijds aan bij de Nederlandse banken die bepleitten dat Nederlandse hypotheken van oudsher erg veilig zijn, en dat er ook in crisistijden maar weinig wanbetalingen voorkomen. Knot verklaarde dinsdag dat hij dat nog steeds vindt, maar dat destijds tegenwicht geboden moest worden aan nog veel drastischer internationale voorstellen.


Vanuit het buitenland worden ­Nederlandse hypotheken juist als erg risicovol beschouwd, omdat ze vaak zeer hoog zijn ten opzichte van de waarde van het onderpand. DNB pleit al jaren voor het aanscherpen van die leennormen. Nu mogen banken nog hypotheken verstrekken tot 100 ­procent van de woningwaarde. DNB-president Klaas Knot herhaalde dinsdag dat dit wat hem betreft naar maximaal 90 procent moet, maar daar voelt de regering vooralsnog niets voor.

Bron: Trouw